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年初以价换量年末行情翘尾

发布时间:2019-08-16 19:40:04

  年末盘点之楼市

  量价齐升、地王频现……临近年末,各地楼市呈现一派热销局面,“暖冬翘尾”甚至引发业界对来年政策调控可能加码的担忧。而在今年初,房地产却完全是另一幅惨淡光景。回顾2012年全国楼市,可谓经历了由冷到热的巨大转变,开发商“由忧转喜”,购房者由观望到恐慌性入市,地方政府卖地由冷淡到狂热。2012楼市,点题两个字:“逆转”。

  市场 以价换量→一房难求

  广东省房协理事赵卓文总结年末楼市出现“三高”:成交量连创新高、楼价持续上升、土地成交创新高。以广州为例,已经连续5个月一手楼成交量超70万平方米。北、上、广、深等一线城市,楼市成交量均已创出了本轮调控以来的新高。

  在严厉的楼市宏观调控背景下,2012年楼市可谓开局惨淡。元旦、春节等假期冲淡成交,直至 月开发商采取以价换量,全国楼市才逐渐摆脱跌入冰点的状况。在随后的传统淡季7、8月份,开发商继续加大促销力度,加上政策放松,促使买家入市,楼市“保暖”得以延续。

  尽管受到决策层多次表态强调房地产调控不放松,以及房价止跌回涨等因素影响,传统旺季“金九银十”未能如期而至。但进入11月份,由于多家房企10月销售业绩创新高,不少开发商已完成全年销售目标,推盘动力不足,甚至导致部分地区甚至出现“一房难求”的局面。

  然而,楼市“暖冬”来临,房价持续上涨,让不少购房者无法“淡定”,纷纷积极入市。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查显示,2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米,环比上月上涨0. 9%。

  房企 资金紧张→惜售囤地

  今年初,在万亿库存的重压下,房企负债率高企和资金链绷紧的窘境犹在眼前。截至今年 月22日,已披露年报的 7家上市房企的负债水平明显上涨,总负债额度达到了5216亿元,比去年上涨了 7.8%。今年4月,杭州市西城时代家园开发商金星正式向法院提交申请破产,被视为“本轮楼市调控房企破产案”。

  不过,从10月开始,万科、华润、招商、中海等10多家大型房企陆续提前完成2012年年度销售计划。“达标”之后的房企纷纷积极拿地“补仓”,导致在岁末之际出现了新一轮“抢地潮”,各地频现“地王”:11月27日,北京、上海土地市场同日出现“地王”,楼面价均超过 万元/平方米;11月28日,深圳新的总价“地王”诞生;11月 0日,南京一举摘得全国总价“地王”;12月26日,上海海门路某地块以近57亿元成交,刷新了今年全国总价地王。

  政策 地方不断试探底线

  事实上,今年也是中国楼市调控以来“拉锯战”激烈的一年。

  延续2011年的调控态度,“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定下基调。统计显示,一年之间,中央强调调控不动摇60次;4次提及“决不让房价反弹”;房价合理回归被提到156次;2次提及问责。

  楼市在“寒冬”中艰难前行,有挨不过冬天的地方开始试探调控底线。芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市在上半年陆续出台放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金额度等微调政策。不过,多数微调在出台几天内便夭折。

  在楼市调控近一年来,全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。而在每一轮的成交回暖中,都是先有调控放松信号放出,终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。

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  楼市远未迎来春天

  明年楼市走势如何?一向对楼市政策有预见的却总结道:“调控将成为一种常态。今年楼市还远没有迎来春天,多算是冬天里的春天。而明年房价如果出现大涨,市场则可能变成春天里的冬天。”

  而“地产大炮”对房价上涨的判断就乐观得多,更预言201 年 月房价暴涨。不过,也有经济学者为此约战赌房价下跌。

  “如果政策不加码,明年广州楼价将轻松突破均价1.5万元/平方米,向‘2万元时代’前进。”在赵卓文看来,一年涨20%,不是困难的事情。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,201 年继续执行限购政策而抑制投资性需求,但是,相比前两年调控政策的基调,政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出。

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